가치 사다리
매입에서 유동화까지 6단계
취득 원가
시장 기준가
수익환원 평가
순자산 · 유동화
단계별 산출 흐름
클릭하면 해당 입력 단계로 이동합니다핵심 투자지표
–
한 장 요약표
보고서 인쇄 시 그대로 출력됩니다총수입에서 순영업이익까지
연간 기준업태별 수익 기여
3 in 1 공간 구성운영비용 명세
취득 원가 명세
평가 3방식 비교
가중치 조정은 STEP 05에서순자산가치 산정
이연법인세는 평가차익이 처분 시점에 실현된다고 가정한 추정치입니다. 보유 목적이 장기이고 처분 계획이 없다면 인식률을 낮춰 조정하십시오. 실제 회계 처리는 세무 검토를 거쳐야 합니다.
Cap Rate별 평가액
현재 NOI 고정 · 환원이율만 변동발행 개요
–액면가 1,000원 대 10,000원
동일 발행총액 기준 비교–
배당 재원 산정
토큰 보유자 귀속분조달자금 재투자 시뮬레이션
순 조달액으로 동일 조건 자산 추가 취득재투자 회차가 늘어날수록 동일 조건의 저가 매입 물건을 계속 확보할 수 있다는 가정에 전적으로 의존합니다. 실제로는 회차가 진행될수록 매입 난이도와 취득 단가가 올라가므로, 2회차 이후 수치는 상한선으로만 해석하십시오.
제도 준수 확인 사항
민감도 분석
Cap Rate × 평당 수익 조정률시나리오 3종 비교
보수 · 기준 · 공격손익분기 구간
가치가 무너지는 지점을 미리 확인합니다저장한 안
최대 12건까지 보관됩니다안별 지표 비교
–포트폴리오 합산
–합산 결과는 각 안이 동일한 조건으로 그대로 복제된다고 가정한 값입니다. 건수를 늘릴수록 같은 조건의 매물을 계속 확보해야 하고, 운영 인력과 본사 관리비는 자산 수에 비례해 늘지 않으므로 실제 규모의 경제 효과와는 차이가 납니다. 확장 목표를 가늠하는 상한선으로만 보십시오.
5개년 운영 전망
–토큰 투자자 누적 수익
액면 1좌 기준임대료 상승률만 반영한 단순 전망입니다. 공실 변동, 대규모 수선, 금리 변동, 제도 변경은 반영되어 있지 않습니다. 배당은 확정되거나 보장되는 금액이 아닙니다.
계산 논리
각 단계가 어떤 식으로 이어지는지입력값을 정할 때 유의할 점
평당 수익 설정 — 공유창고는 소형 유닛으로 분할할수록 평당 단가가 오르지만 통로·엘리베이터 홀 등 공용부 손실도 함께 커집니다. 임대가능면적 비율을 함께 낮춰 잡아야 과대 계상되지 않습니다.
직영 매장의 수익 환산 — 창고형 할인매장은 임대가 아니라 직접 운영입니다. 매출총이익에서 상품 원가와 판매 인건비를 뺀 뒤 임대료로 환산해야 하며, 이 값이 곧 감정평가의 근거 임대료가 되려면 PropCo와 OpCo 사이에 실제 임대차계약이 존재해야 합니다.
Cap Rate 선택 — 수도권 준공업·물류 자산은 통상 5.5~7.5% 구간에서 형성됩니다. 임차인 신용도가 낮거나 관계사 임대 비중이 높으면 감정평가사가 위험할증을 더해 더 높은 값을 적용합니다. 낮은 Cap Rate는 곧 높은 평가액이지만 그만큼 방어 논거가 필요합니다.
부대비용 누락 주의 — 경·공매 물건은 미납관리비와 명도비가 예상보다 크게 나오는 경우가 많습니다. 용도변경에 따른 주차 확보 의무와 소방 설비 보강은 리모델링 공사비와 별도로 잡아야 합니다.
지식산업센터는 별도 검토 — 산업집적법상 입주 자격과 용도 제한이 적용되어 공유창고 영업이 아예 불가능한 경우가 있습니다. 매입 검토 단계에서 관할 관리기관 확인이 선행되어야 합니다.